希腊购房移民赋予外国投资者在希腊居住、在当地银行开户以及使用该国医疗和教育服务的权利。希腊居民还可以免签前往申根区其他国家，并在任何180天内停留最多90天。
希腊购房移民 2026投资指南
希腊购房移民路线是根据希腊《移民和社会融合法》（第 4251/2014 号法律）引入的，此后通过后续的修订进行了更新。
1、目前，房地产投资途径有三个主要门槛。
高需求区：80万欧元起
阿提卡大区、塞萨洛尼基地区、米科诺斯和锡拉地区，以及拥有超过3100名居民的岛屿。
通常情况下，一处房产；已建成的房产或持有建筑许可证的房产必须至少有120平方米的主要使用空间。
标准区 ： 40万欧元起
希腊其他地区；通常指一处房产；同样的120平方米规则适用于已建成的房产或已取得建筑许可证的房产。
改建或列入名录的建筑： 25万欧元起
希腊的任何地方；仅限一处房产；无120平方米的最低面积限制。用途变更为住宅必须符合法定条件，或者该房产必须是符合修复或重建条件的列入名录的建筑。
2、最佳投资策略
2.1、 雅典长期租赁房产
雅典拥有希腊最广泛的全年租户群体，其中包括：
专业人士
家庭
大学生
国际高管
使馆人员
外籍居民迁居
数字和科技行业员工
与仅面向旅游业的地区相比，靠近地铁站、就业中心、大学和成熟住宅区的房产能够提供更可靠的长期需求。
由于阿提卡的大部分房产价值低于 800,000 万欧元，投资者应该将标准住宅房产与符合条件的 250,000 万欧元改建机会进行比较。
2.2、商业用地改建为住宅用地
对于希望降低黄金签证门槛的投资者来说，250,000万欧元的转换途径可能很有吸引力。
但是，投资者必须核实：
原始合法用途
变更用途的权利
建筑和规划合规性
自然光和通风
竣工规范
最终居住登记
能源绩效
黄金签证资格
开发商和承包商经验
投资者不应仅凭“转换申请将被批准”的承诺就购买项目。
2.3塞萨洛尼基住宅投资
塞萨洛尼基拥有大学、旅游业、商业活动和长期租赁需求。
虽然黄金签证的门槛通常为 800,000 万欧元，但对于寻求以下投资机会的投资者来说，该城市仍然可能是一个合适的选择：
较大的住宅资产
高级家庭公寓
混合用途机会
商业转换
长期资本保值
2.4、克里特岛
克里特岛既拥有国际旅游业，又拥有大量常住人口。
哈尼亚、伊拉克利翁和部分沿海地区可能提供：
个人生活方式用途
长期住宅需求
国际转售兴趣
机场连接
比雅典市中心更大的房产
投资者必须确认具体地点是否在 800,000 万欧元的岛屿门槛之内，或者是否符合 250,000 万欧元的特殊途径。
2.5、 受保护建筑
投资一栋列入保护名录的建筑，可以带来独特的建筑特色、优越的地理位置，并且在修复后还有升值潜力。
它也带来了相当大的风险：
专家审批
施工延误
遗产限制
更高的装修费用
布局更改能力有限
许可证和承包商风险
黄金签证续签义务
技术检查和详细的翻新预算必不可少。
2.6、400,000万欧元区域机遇
除 800,000 万欧元区域外的指定大陆地区，400,000 万欧元即可符合条件。
这可以满足以下投资者的需求：
更大的别墅
退休或家庭住宅
长期租金收入
区域旅游市场
每平方米价格更低
更大的土地或户外空间
投资者应仔细考察转售流动性，因为规模较小的市场可能需要更长时间才能退出。
3、房产购置税费及相关费用
财产转让税
对于许多房产交易而言，买方需缴纳约3% 的转让税，加上适用的市政附加费，通常实际税额约为应税房产价值的3.09% 。
具体税额取决于交易情况和现行规定。
新建建筑增值税
希腊新建房产的增值税处理已采取临时中止措施和延期政策。购房者应在购买时确认特定新建房产是否需缴纳增值税或转让税。
额外购置成本
投资者应将以下事项纳入预算：
公证费
律师费
工程师和技术检验
土地登记费或地籍费
官方译文
税务代理
物业估价
如适用，代理佣金
黄金签证申请费
医疗保险
授权委托书费用
根据交易情况，总收购和专业费用可能会使购买价格增加约7%–12% ，但实际金额可能会更低或更高。
4、希腊购房移民流程
初步尽职调查
经认证的合规官将审核申请人的文件并评估潜在风险。这有助于提前发现潜在问题并找到解决方案，例如提交补充文件或选择其他居留方案。
房地产选择
房地产专家会根据投资者的目标和预算协助其选择房产。在这个阶段，投资者会比较房产的地理位置、类型、预期租金需求、法律地位以及其他相关费用。
文件准备
律师会为投资者提供一份个性化的居留许可申请文件清单。投资者可以在安排房产购买事宜的同时准备这些文件。
所有文件准备就绪后，律师会填写政府表格、翻译文件、公证副本，并帮助投资者支付费用。
这一阶段非常重要，因为即使是姓名、日期、护照号码或家庭文件上的微小不一致都可能延误申请。
获取希腊税务识别号码
购买房产前，投资者需要希腊税务识别号（AFM）。没有该号码，投资者无法完成房产交易。
希腊律师会根据授权委托书代表投资者申请税务登记号。投资者通常无需为此步骤亲自前往希腊。
房地产购买
投资者签署初步销售协议并支付定金，通常为房产价格的10%。之后，律师和希腊公证人准备最终销售合同。
在最终合同签署之前，律师会检查房产文件、所有权记录、地籍数据、产权负担，以及该房产是否可以用于申请黄金签证。
投资者签署最终买卖合同并支付全部房款后，律师会将合同提交土地登记处或希腊地籍局进行登记。登记完成后，投资者将收到一份所有权证书。
投资者还会收到一份房产文件包，其中包含一份经官方认证的翻译件。这些文件随后将用于申请居留许可。
居留许可申请
律师通过希腊移民局官方网站在线提交居留许可申请。
提交申请后，投资者将收到一份申请证明。该文件允许投资者在申请审核期间留在希腊。该证明有效期为一年。
提供生物识别数据
居留许可申请人必须提供生物识别数据：照片、指纹和签名。
通常情况下，居留许可申请提交后1-2周即可安排生物识别信息采集 。律师会帮您在希腊的移民局预约。
投资者自申请提交之日起有一年的时间提供生物识别数据。如果投资者错过此期限，居留许可申请流程可能会被取消。
领取居留许可卡
申请获批后，投资者将收到希腊居留许可卡。
投资者领取卡片时，需出示护照并交回申请证明。根据具体情况，卡片可由投资者本人领取，也可委托授权律师代为领取。
居留许可有效期为5年，只要投资者保持符合条件的投资，即可续签。
希腊持续吸引着希望通过符合条件的房地产项目在欧洲定居的国际家庭。
希腊政府已宣布计划提高非欧盟买家的房产转让税。然而，该提案尚未成为法律，详细的实施细则仍有待出台。
对于符合条件的申请人而言，目前的窗口期可能提供一个机会，让他们能够在现有的税收框架下完成符合条件的希腊黄金签证房产购买。
这对您来说意味着：已经考虑在希腊置业的家庭应该尽早开始选择房产和进行法律核实，在房产和适用的税务状况得到独立确认之前，不要做出任何财务承诺。
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