希腊买房移民 即将进入倒计时？
希腊主要反对党泛希腊社会主义运动（PASOK）正式提交一项修正案，提议取消该国黄金签证计划中的房地产投资途径。该提案呼吁将希腊的外国投资激励措施转向通过天使签证框架进行生产性商业投资。
泛希腊社会主义运动主席尼科斯·安德鲁拉基斯在议会全体会议上公开宣传了这项提案，直接挑战了执政的新民主党：
“既然天使签证已经存在，为什么不取消房地产黄金签证呢？”
泛希腊社会主义运动修正案中的四项核心措施
1. 不接受新的基于房产的申请
一旦该项立法生效，希腊将停止接受基于房地产投资的投资者居留许可的新申请。
在生效日期之前合法提交的申请将继续按照提交时有效的规则进行评估。这是该修正案的主要过渡保障措施。
2. 不转为房产途径
该修正案将取消将其他类别的投资居留许可转换为以房产为基础的投资居留许可的能力。
其目的是消除申请人最终通过购买房地产获得居留权的其他途径。
3. 现有过渡条款被废除
之前针对该计划不同阶段的申请人引入的过渡性规定将被废除，现有许可证持有者将被纳入拟议的新监管框架。
4. 禁止短期出租
该修正案将短期出租禁令扩大到与黄金签证居留许可相关的所有房产，取代之前 60 天的区分。
现有许可证持有者将获得合理的调整期。拟议条款将在政府公报上公布后生效。
这一消息无疑引起了潜在投资者的担忧。然而，必须首先明确一点：这只是反对党提出的一项修正案。在提交之时，它并非现行法律，也不意味着希腊的黄金签证计划已被废除。
然而，任何熟悉希腊投资移民计划发展历程的人都会意识到其总体方向。十多年来，该计划从未真正放松限制。相反，资格门槛不断提高，合规要求也日益严格。因此，正式提交旨在废除房产移民途径的修正案，标志着该计划可能正步入迄今为止最为严格的阶段。
根据希腊移民和庇护部的数据，几乎所有有效的永久投资者居留许可都与房地产投资有关。目前已处理和待处理的黄金签证申请总数已超过4万份。
希腊十余年政策变迁：项目优势逐渐丧失
与以往的政策变化一样，投资门槛不断提高，而以最低成本参与该计划的途径却不断收窄。
2013年：最初的25万欧元计划
希腊于2013年4月启动了黄金签证计划。
该项目最初规定最低房产投资额为25万欧元，不设最低居住年限要求，并允许投资者的符合条件的家庭成员获得居留许可。它迅速成为欧洲最受欢迎的投资移民项目之一。
2013 年 12 月，Globevisa 为中国市场的客户成功获得了希腊投资居留权的首例批准。
2023年：高需求地区的门槛翻倍
首次大幅提高门槛于 2023 年 8 月生效。
在雅典市中心、塞萨洛尼基和其他高需求地区，最低投资额翻了一番，从 25 万欧元增至 50 万欧元。那些推迟申请的投资者随后面临着这些地区之前两倍的准入门槛。
2024年：三级投资框架
2024年9月，希腊根据第5100/2024号法律引入了三级房地产投资结构：
● 在指定高需求地区投资 80 万欧元；
● 在其他领域投资 40 万欧元；以及
● 仅限符合条件的商业改建住宅、工业改建住宅以及列入名录的建筑物的修复，最高可获得 250,000 欧元。
修订后的框架还引入了关于单一房产投资的限制，相关类别的最小建筑面积为 120 平方米，以及将符合条件的房产用于短期出租的限制。
2025-2026年：更严格的合规规则
2025 年和 2026 年期间，合规要求变得越来越详细。
第5275/2026号法律进一步规范了联合购买和共同投资结构等做法，并规定对禁止的短期租赁活动处以最高5万欧元的罚款。
2026年：拟将房产转让税提高五倍
9月初，希腊总理基里亚科斯·米佐塔基斯宣布计划将非欧盟国家公民的购房税从3%提高到15%，涨幅达五倍。在宣布这一举措的讲话中，他明确指出，以色列投资者以及中国和土耳其的购房者推高了希腊的公寓价格，使得希腊人更难拥有自己的住房。
目前，外国投资者在雅典购买一套价值 15 万欧元的公寓需缴纳 4500 欧元的购房税，新规实施后，税额将飙升至 2.25 万欧元。对于一套价值 30 万欧元的公寓，税额将从 9000 欧元猛增至 4.5 万欧元，增加了 3.6 万欧元。购买价值 80 万欧元的住宅物业，税额将从目前的 2.4 万欧元增至 12 万欧元。
希腊移民如今呈现出更多选择。希腊新增了多种投资居留选项，甚至包括针对投资希腊初创企业的居留规定。这表明希腊正在积极推进投资移民政策，并接受更多投资移民方式，而不仅仅局限于拥有房产。
对于投资者而言，如今的市场形势复杂多变，在做出选择之前需要考虑诸多因素。房地产仍然是人们关注最多的投资标的，但最佳投资方式取决于您的投资目标、所在地区、风险承受能力以及未来规划。
希腊黄金签证计划正在发生变化。过去，通过购买房产即可轻松获得希腊居留权。如今，流程更加复杂。您需要在优质地段投资更多资金。房产用途也有新的规定。相关部门也会更加严格地审查您的资金及其使用情况。所有这些都意味着，希望通过投资获得希腊居留权的人士需要做好充分的规划。在行动之前，请务必了解最新的规定、购房地点、房产状况以及您的长远目标。
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