希腊房产市场 二季度价格走势如何
2026年第二季度房地产市场，全国住宅销售平均要价（AAP）较2025年第二季度上涨 6.1%， 低于去年同期的9.7%。住宅租赁平均要价同比 仅上涨1.3%， 远低于去年同期的7.2%。
在雅典和塞萨洛尼基等城市中心 及其周边地区，房屋的平均要价（ARP），无论是出售还是出租，都持续上涨。尤其是在阿提卡地区，2026年第二季度房屋销售的平均要价同比增长5.3%，而上年同期则上涨了9.4%。在租赁市场，阿提卡地区的房屋租赁平均要价较2025年第二季度同比增长4.5%，与上年同期（4.4%）基本持平。这一趋势表明，阿提卡地区的房屋租赁需求依然强劲，持续推高着要价。
在塞萨洛尼基市， 住宅销售的MZT（市政税）年增长率为7.7%，远低于去年同期的11.4%。2026年第二季度住宅租赁的MZT年增长率为6.6%，而2025年第二季度的相应增长率为10.9%。塞萨洛尼基市住宅销售和租赁MZT的显著年增长率表明，买家和租户对塞萨洛尼基市及其周边地区的住宅物业有着浓厚的兴趣。
2026年第二季度贷款价值比更高，申请金额覆盖率更大
希腊最大的抵押贷款经纪公司 IMS-FC（Spitogatos 的战略合作伙伴）提供的 2026 年第二季度数据显示，与 2025 年同期相比，银行继续为 房产提供更大比例的融资 。所有贷款金额类别的平均贷款价值比 (LTV)，即抵押贷款覆盖的房产价值百分比，均有所上升。
数据显示，由于房价上涨导致融资需求增加，加上更多提供更高融资利率的住房产品，导致平均贷款价值比（LTV）上升。LTV年度增幅最大的是贷款金额最低的贷款（5万欧元以下），平均LTV为75.1%，而2025年同期为69.2%，增幅近6个百分点。在贷款金额最高的贷款中，平均LTV目前在79%至84.0%之间，与2025年同期相比，增幅为6至8.6个百分点。
对比申请人申请金额与最终获批金额，可以发现这一差异非常有限。对于5万欧元以下的贷款，平均差异仅为2.4%，即使在最高贷款额度类别中，差异也不超过3.5%。
精明的投资者现在都在关注什么？
投资环境正在不断变化。根据ReDataset（Resolute Group）的数据，在许多传统住宅市场，由于房价上涨速度超过租金上涨速度，实现6%以上的毛租金收益率变得越来越困难。
因此，成功的投资者正在将关注点从单纯依赖市场升值转向价值创造。
把握“旧物新用”的机遇
新建房产价格上涨 6.0%，略高于老旧房产的5.5%。这种价格差距为战略买家创造了极具吸引力的机会：
以折扣价购入位置优越的老旧公寓。
对其进行翻新和升级，使其达到现代节能标准。
合理布局，以获得更高的租赁需求和更强的长期价值。
放眼雅典和塞萨洛尼基之外
有意探索沿海二线市场和鲜为人知的文化中心的投资者可以从中受益：
降低收购成本。
强劲的季节性需求。
更大的上涨潜力。
优先考虑现金流
在当今环境下，投资者应优先考虑长期现金流的稳健性，并重点关注以下方面：
可持续的租赁需求。
企业租赁机会。
短期度假租赁业绩。
展望未来，最稳健的投资将是那些无论短期市场波动都能产生可靠收益的投资。
早期投资者的成功记录
那些在希腊房地产市场初期复苏阶段进入该市场的人已经取得了显著的收益。2017年至2025年间，全国住宅房地产价格上涨超过87.5%。
主要大都市的复苏更为显著：
雅典：目前比 2008 年危机前的峰值高出 13.1%，自 2017 年以来累计增长了 104.5%。
塞萨洛尼基：比 2008 年的峰值增长了6.2%，自 2017 年以来累计增长了 99.4%。
对于现有房产所有者而言，投资策略正从追踪房产升值转向积极优化。投资者目前正在评估是继续持有以获取长期租金收入、通过再融资释放已积累的权益，还是将资金重新配置到新的增值机会中。
希腊购房移民投资梯队一览
第一梯队：80万欧元，涵盖需求最高的区域，雅典市中心（市政辖区内）、米科诺斯岛和圣托里尼岛。这些是希腊竞争最激烈的房地产市场，旅游业和国际需求推动了强劲的租金收益率。
第二级梯队：40万欧元，涵盖希腊大部分地区，包括塞萨洛尼基、克里特岛、罗德岛、科孚岛、伯罗奔尼撒半岛以及雅典市中心以外的郊区等热门目的地。
第三级和第四级（25万欧元）是最经济实惠的入门途径。商住两用是指购买商业地产（例如办公楼或仓库）并将其改建为住宅用途。
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