希腊房地产现状 说点大实话
欧盟统计局最新的2024年数据，结合希腊银行发布的2024-2025年公寓价格走势官方数据，希腊房地产现状比大多数欧洲国家更为严峻。
根据欧盟统计局的数据，2024年希腊家庭住房支出占可支配收入的35.5%，高于欧盟其他国家，欧盟平均水平为19.2%。对于低收入家庭（收入低于中位数收入60%）而言，情况更为严峻，住房支出占比高达62.8%，凸显了弱势群体受到的影响尤为严重。
希腊的城市和农村地区住房拥挤率也居世界前列。29%的城市居民和28%的农村居民住房支出超过收入的40%，而欧盟平均水平分别为10%和6%。
与此同时，希腊还存在一系列住房结构性缺陷，进一步加剧了住房困境。希腊人均仅有1.3间卧室，而欧洲平均水平为1.7间；此外，19%的人口表示家中供暖不足，这一比例与保加利亚并列欧洲最高。这不仅反映了经济不平等，也体现了住房质量问题。
希腊房地产需求不断增长，而新房供应却依然微乎其微。欧盟整体房价上涨了53%，租金上涨了25%，而希腊却持续面临建筑活动低迷和新房供应不足的问题。到2024年，建筑业仅占希腊经济增加值的2.2%，是欧洲占比最低的国家之一。
根据希腊国家统计局（ELSTAT）的数据（经Capital.gr处理），今年前八个月（1月至8月），全国仅发放了23,462套住宅的许可证，比去年同期的33,156套下降了29.2%。实际上，今年市场“损失”了1万套住宅，尤其是在住房危机不仅没有缓解，反而持续恶化的情况下，损失更为惨重。
阿提卡地区的建筑许可发放量也下降了23.4%。今年前八个月，该地区仅发放了7053套新房的建筑许可，而2024年同期则为9210套。与此同时，即使是去年有所增长的建筑数量，与经济危机期间的建筑活动相比也显得“相形见绌”。此外，该地区的建筑数量也远低于欧洲其他地区，这表明仅靠私人建筑活动难以满足现有需求，更遑论满足未来的增长需求。
希腊银行的最新数据显示，情况更加严峻。2025年第三季度，公寓价格较上年同期上涨7.7%。2024年全年涨幅为9.1%，低于2023年的13.9%，但仍足以使房价维持在令人难以承受的水平。更令人担忧的是老旧公寓的涨幅，2025年第三季度价格上涨了8.5%，超过了新建公寓6.6%的涨幅。希腊银行预测，2024年新建公寓平均涨幅为10.2%，老旧公寓平均涨幅为8.3%，而2023年的涨幅预计会更高。
希腊央行数据显示，2025年上半年外国房地产投资额降至9.383亿欧元，同比回落17.6%，为2015年以来首次下滑。业内人士指出，今年上半年投资虽有回落，但在政策环境趋紧的背景下，整体表现仍属稳健。若非“黄金签证”门槛提高与短租市场受限，投资规模原本有望进一步增长。
希腊黄金签证 市场逻辑决定成败
希腊黄金签证，必须购买价值至少40万欧元或 80万欧元的房地产；25 万欧元的例外情况除外。
在热门地区购买新房产至少需要投资 80 万欧元，包括雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼和其他人口超过 3,100 人的岛屿。
对于位于这些高需求地区以外的新房产，最低投资额为 400,000 欧元。
降低的投资门槛 250,000 欧元仅适用于购买用于翻新或将工业建筑改建为住宅单元的房产。
符合条件的房地产类型。您可以以个人身份或通过法人实体购买一处或多处住宅或商业地产购买金额为 400,000 欧元或 800,000 欧元的房产面积必须至少为 120 平方米。
希腊购房移民——买得合理，才能卖得体面
如果未来买家是自住家庭，房子必须舒适、实用；
如果未来买家是投资者，房子必须能算账、有流动性；
如果未来买家是投资者，房子必须能算账、有流动性；
如果未来买家是留学家庭，房子必须靠近交通与学校。
希腊黄金签证的第一阶段由政策驱动；第二阶段，则由市场逻辑决定成败。
