许多投资者认为，希腊黄金签证项目的门槛已经提高到40万至80万欧元；其实投资25万欧元的房产的口子并没有完全关闭，那就是商改住购房。
在希腊，翻新房产指的是开发商收购并彻底改造为现代化住宅综合体的建筑，这些建筑最初是用于商业用途（例如办公楼、仓库、商店、公寓式酒店）。该类别还包括对历史建筑和建筑遗产的修复，同时保留受保护的外立面和结构元素。
翻新工程通常采用现代建筑技术、符合欧洲标准的隔热材料、节能工程系统和环保型装修材料。此类房产可能位于希腊的任何地方。
为什么投资者越来越倾向于选择翻新项目：
准入门槛降低。最低投资额从 25 万欧元起，远低于标准的 40 万至 80 万欧元。
黄金地段。通常位于雅典和阿提卡等中心城区和历史街区，这些地区的新建项目受到限制。
投资潜力巨大。希腊房地产市场一直稳步增长，年均增长率约为10%至13%。
运营负担极轻。开发商负责设计、改造、审批和调试。
环境效益。与新建建筑相比，翻新改造既能保护建筑遗产，又能减少对环境的影响。
购买房产时需要考虑哪些因素？
土地登记核实（Ktimatologio）。确认官方所有权登记，并确认不存在留置权、产权负担或税款债务。
建筑物的产权状况。核实开发商是否拥有该物业以及收购条款。通常情况下，使用自有资金购买物业的开发商财务状况更为稳健。
许可证和审批。确保获得重建和用途变更（例如，从商业用途改为住宅用途）的官方许可证。只有符合条件的房产才有资格申请。
技术文件和证书。开发商必须提供所有施工和运营文件，包括能效和安全证书。
重要法律和税务注意事项
禁止短期租赁：只允许签订长期租赁合同。
没有最小面积限制：价值 25 万欧元的保护/改建房产没有公寓面积限制。
税收：希腊对租金收入征收15%至45%的累进税率（扣除可抵扣费用后）。持有黄金签证本身并不构成希腊税务居民身份，除非您每年在希腊停留超过183天。
家庭资格：主投资者可以在申请中包含其配偶、受抚养子女和父母。
居住规定：无最低居住要求；您无需在希腊全职居住。
退出策略：5 年后会发生什么？
黄金签证居留许可有效期为五年，只要投资者保持房产所有权，即可无限期续签。五年期满后，投资者可以选择出售房产（但除非以另一处符合条件的投资房产取而代之，否则居留许可将失效），也可以选择将房产转移至另一处符合条件的房产以继续居留，或者在希腊居住满七年后，在满足相关条件的情况下申请永久居留权或公民身份。
黄金地段，适合25万欧元黄金签证项目
虽然雅典市中心的大部分房产现在价格低于 80 万欧元，但投资者仍然可以在以下区域找到 25 万欧元的投资机会：
比雷埃夫斯– Zea Marina、Keranis Residences 及其他开发项目。
雅典市中心– Exarchia、Kolonaki 和 Pangrati 等区域。
其他城市中心——塞萨洛尼基、帕特雷、拉里萨和郊区。
这些地区兼具房价可承受性、强劲的租赁需求和长期增长潜力。
希腊商改住购房移民申请时间表
第一步：房产选择
选择符合条件的房产并签署预订协议。
步骤二：税务登记号和银行账户设置
如有需要，请取得希腊税务号码（AFM）并开设银行账户。
步骤三：购买房产
完成公证合同并最终完成收购。
第四步：黄金签证申请
请通过法律代表提交申请。
第五步：临时住所
2-3周内即可获得临时许可证。
第六步：生物识别信息采集和最终居留许可
参加生物识别信息采集，即可获得5年居留许可。
总时长：通常为 3-6 个月，但由于需求量大，雅典可能需要长达 12 个月。
2026年，外国人在希腊购房面临诸多风险，包括复杂的法律/产权问题以及老旧建筑可能存在的规划违规问题。此外，市场也受到修订后政策的影响。 黄金签证框架由于严格的、针对特定房产的资格标准，希腊房地产市场需要进行严格的合规性审查。规范的市场，才能得到市场的尊重；许多人都会告诉你，这项挑战绝对值得。
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