日本购房移民的陷阱

日本购房移民的陷阱
在现实生活中，很多条件不错的家庭会有配置海外资产的需求，这其中购买海外房产也是重要的选择之一。可是在实际操作中，海外置业也时常伴随着投资风险，之前就有新闻曝出500余人日本购房踩雷，数亿投资款或打水漂。

海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗？如果是首次去日本购房的小白客户，那下面这四个日本购房移民的陷阱，一定要注意了！

日本购房移民的陷阱

陷阱1：买房送移民？

确实，现在很多国家是有投资买房移民的项目的，像希腊、土耳其等等。但日本却不是。

在日本买房和拿签几乎可以说是没有直接的关联性，也就是说你单纯买房是拿不到日本的长居签证的。

很多朋友都会误解为只要买房投资，公司会有稳定的房租收益就可以获得经营管理签证。但经营管理签证需要从事经营和管理相关活动，房租收益是不需要申请人从事任何经营活动的。所以如果单纯只以房租收益来申请签证的话，基本上是不符合条件的。

房租收益可作为公司的其他收益项目，不能够成为主要的经营项目。

但如果是经营民宿，则可以作为申请经营管理签证的经营内容。需要注意的是，如果想以开民宿的形式来申请经营管理签证，则民宿牌照必须是你自己公司的，以公司的名义进行经营，并且未来需要有创造本地就业岗位的可能。

陷阱2：买了学区房就能上名校？

在国内买房时，父母考虑到孩子的教育问题，往往会考虑去名校周边买学区房，但学区房在国外却并不适用。

海外不少国家的学校都有公私之分，一般只有公立的中小学才跟“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。

在美国,公立学校虽然也是实行"就近入学"的方式,但是入学条件并不与购房落户挂钩，即使家长在学区内没有房产也不要紧,租住学区的房子也能办理入学。一条街，这一边的房子在学区之内、另一边在学区之外，两边的价格能够差出一倍，如果对当地情况不了解，也很容易上当受骗。

日本购房移民的陷阱

陷阱3：表面收益率=真实收益率

大多数人投资日本房产的三个主要理由，就是日元资产、房价稳定、租金回报率高。但实际上，只要收益率足够高，投资就成功了一大半。

中介在推荐介绍房屋时，一般会使用如下图的“房源纸”，而在房源纸的顶端，都会用很大的字体写着“收益率”。

但您发现了吗？日本房屋的收益率不是一种，而是两种！即“表面收益率”和“实际收益率”。

表面收益率，也就是我们常说的毛收益率，即没有扣除成本的粗算收益。这个收益的计算方法是把一年的租金收入除以房屋价格得到的。但如果想知道真实能到手的收益，必须去找对应的“真实收益率”。

日本的房屋持有成本包括固都税（房产税）、托管费，修缮金和管理费等，杂七杂八的费用算下来大概会减少1%-2%的收益。

日本购房移民的陷阱

陷阱4：“保证通过”、“保证永住”、“保证入籍”