希腊黄金签证是一项投资居留计划，允许非欧盟公民通过投资希腊房地产或其他资产获得欧洲居留权，且无需居住要求。
希腊黄金签证计划于2013年启动，只需在希腊投资25万欧元的房地产，即可获得五年居留许可。这使其成为为数不多的通过房产投资获得居留许可的可靠途径之一。
希腊黄金签证 旧改造能否带来新机会？
自2024年秋季实施新规以来，在阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼和主要岛屿直接购买住宅的最低投资门槛提高至80万欧元，该计划已不再局限于购买公寓。
相反，外国人的兴趣逐渐转向将旧工业、商业和历史保护建筑改建为住宅，此类住宅的房价上限仍为25万欧元。该计划的强劲势头体现在以下数据：2025年共批准了8879份新的居留许可，比2024年批准的4535份增长了95%。
近年来，建材价格大幅上涨，使得改建工程既费时又费力，经济效益也难以为继。尤其是在老旧的工业建筑和办公楼中，改建需要进行大量的结构加固、新建基础设施以及彻底重新设计空间，而建造阳台——这几乎是希腊住宅的必备元素——的问题也常常被提及。
就需求而言，与该计划相关的投资主要来自欧盟以外的国家。来自中国、土耳其和美国的投资者数量保持稳定，而近年来以色列和黎巴嫩的投资兴趣有所增加。伊朗的情况也尤为引人注目，该国近期的事件和持续动荡在很大程度上解释了伊朗公民居留许可数量的大幅增长。
过去两年来，由于与以色列以及最近与美国的紧张关系和相互袭击，伊朗国内的不安全氛围日益加剧，导致越来越多的伊朗人寻求在希腊建立安全的“第二故乡”，并利用“黄金签证”计划。2025年，伊朗公民的居留许可数量增长了52.5%，达到816份，使希腊成为该计划中增长速度第四快的国家。黎巴嫩位列第三，发放了994份居留许可，年增长率达30%。
为什么选择希腊黄金签证？
希腊式住房计划不仅仅是购买度假屋；它还能让你获得一种身份，使你的整个家族受益。
1.“三代同堂”的益处
与其他许多项目不同，希腊允许您在一份申请中包含三代人的信息：
主要投资人和配偶。
21岁以下的未婚且受抚养子女。
父母和岳父母/公婆：这是一项难得的福利，让您无需额外投资即可为自己和配偶的父母获得居留权。
2. 无最短停留时间要求
您无需居住在希腊即可维持您的居留身份。您可以继续在您的祖国生活，并随时根据自己的意愿访问希腊——或者完全不去。唯一的要求是访问一次以提供生物识别信息。
3. 立即进入申根区
居留许可允许您免签前往申根区所有29个国家。从此告别前往德国商务旅行或前往意大利家庭度假的签证申请。
4. 希腊黄金签证为外国人提供的税收优惠
根据您的居住国和您在希腊停留的时间，您的国际收入可能无需在希腊缴税。在这种情况下，您可以将业务活动保留在希腊境外，并享受某些税收优惠。
5. 入籍途径
持有希腊黄金签证 7 年后，如果您选择在希腊居住并满足语言要求，您将有资格申请希腊公民身份和欧盟护照。
希腊黄金签证挑战及投资者应考虑的因素
更高的初始资本要求；
房产使用限制;
需要进行适当的法律和税务尽职调查；
位置和资产选择的重要性日益增加；
黄金签证不再是“快速通道解决方案”，而是一项严肃的长期投资决策。
2026年推出的希腊黄金签证仍然是进入欧洲的有力门户，但其目标客户群体已明确转向信息灵通且认真负责的投资者。通过正确的指导、策略性的房产选择以及对法律框架的清晰理解，它仍然可以是一项安全且高质量的投资。
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