对于任何在希腊购买、拥有或出售房产的人来说，了解希腊的房地产税收至关重要——尤其是对于第一次接触希腊房地产法的国际投资者而言。
希腊房产税税率 2026年完整指南
希腊的房产税分为三个阶段性征收。 一次性税项包括购房时的过户税（3.09%），或新建房产的增值税（24%），以及公证费、律师费和土地登记费。 年度房产税主要由统一房产税（ENFIA）构成。事件驱动型税项会在您出租、出售或将房产传给继承人时触发，包括租金收入税、资本利得税和遗产税。
房产转让税：一次性3.09
希腊房产转让税为 申报房产价值的3.09% ——其中3%归中央政府所有，0.09%归市政当局所有。该税适用于所有二手房产（2006年之前建造或首次出售），由买方在公证处签署合同时缴纳。税款按合同价格或税务机关确定的“客观价值”两者中较高者计算。
对于价值 25 万欧元的黄金签证房产，过户税为 7,725 欧元。如果在雅典市中心或米科诺斯岛等高价值地区购买价值 80 万欧元的房产，过户税则高达 24,720 欧元。过户税取代了二手房交易中的增值税，而二手房交易正是绝大多数购房者选择的途径。
希腊房产税规定还需缴纳一笔小额土地登记费，金额为申报价值的0.475% 。例如，一套价值40万欧元的房产，这笔费用将额外增加1900欧元。土地登记费单独收取，用于将您的姓名登记为合法所有者——如果没有这笔费用，您只有一份合同，但没有正式的产权登记。
新建房屋增值税税率为 24%：何时适用免税
希腊房地产增值税税率为 24% ，但仅适用于 2006年以后由开发商出售的新建或首次出售的房产 。二手房交易免征增值税，但需缴纳转让税。这是一个关键区别，因为一套价值40万欧元的新建房产，如果按24%的税率计算，将需要缴纳9.6万欧元的增值税——这笔费用足以让大多数外国投资项目蒙受损失。
自2020年起，希腊对新建房产销售实行增值税豁免 ，最初是一项临时措施，后经多次延期。根据这项豁免政策，即使是新建房产，也只需缴纳3.09%的转让税，而无需缴纳24%的增值税。该豁免政策截至2026年仍然有效，但会定期进行审查，并可能根据年度预算进行调整。
对于黄金签证购房者来说，这很重要，原因有二。首先，与支付全额增值税相比，购买新建房产可节省高达 20.91% 的税款。其次，该政策可能随时终止，这意味着新建房产的定价可能会发生变化。
ENFIA：希腊的年度房产税
ENFIA（统一房地产所有权税）是希腊统一征收的房地产税。在希腊拥有房地产的自然人和法人实体都必须每年缴纳ENFIA税。您可以通过两种方式缴纳ENFIA税：一次性缴纳或在9月至次年1月期间分五个月缴纳。
每年1月1日测得的客观财产价值作为ENFIA的税基。税务机关对ENFIA进行行政税务评估，采用两种不同的税率：
物业税：每处房产均需缴纳物业税。楼层、价格区间、建筑面积、建筑年代、外立面、所有权比例以及其他特定因素都是决定物业税额的依据。
附加税：对于个人而言，当所有者的总财产价值超过 20 万欧元时，需缴纳附加税。超出部分需额外缴纳 0.1% 至 1.15% 的附加税。对于法人实体，则按每位所有者的财产总价值征收，税率为所有财产总价值的 0.55%。用于开展/生产商业活动的不动产税率为 0.10%。
TAP（Telos Akinitis Periousias）
TAP（物业税）是市政税，税率为房产客观价值的0.025%至0.035%。TAP通常通过电费账单收取，由房产所有者承担。但是，如果账单是以租户的名义开具的，则该税款将从每月租金中扣除。市政当局还可能根据地区、用途和其他条件征收其他税费。
租赁税
出租房产时，您需要为租金收入缴纳税款。对于个人而言，税率采用累进税率，具体取决于租金收益。您可以在下方查看具体税率。
应税收入（欧元） 税率
最高可达 12,000 欧元 15%
12,001 欧元 – 24,000 欧元 25%
24.000,01-36.000 35%
超过36000 45%
您还可以选择缴纳最高可达收入10%的“团结互助金”。具体金额取决于您需要申报的总收入。您务必申报收入，因为希腊当局对此非常重视。他们会追踪出租房产的房主，如果房主未申报租金收入，当局可以对其进行处罚。
资本利得税
如果您拥有房产的时间不足五年并决定出售，您的利润将需缴纳15%的税款，也称为资本利得税。资本利得税的计算依据是购买价格（已根据任何改良和通货膨胀进行调整）与出售价格之间的差额。
但是，如果您拥有房产超过五年，那么您从该房产中获得的利润将无需缴纳资本利得税。
自2014年起，个人房地产销售的15%资本利得税已被暂停征收，并通过年度预算延期，该暂停政策将持续至2026年。目前，个人卖家无需缴纳资本利得税。
希腊购房移民投资梯队一览
第一梯队：80万欧元，涵盖需求最高的区域，雅典市中心（市政辖区内）、米科诺斯岛和圣托里尼岛。这些是希腊竞争最激烈的房地产市场，旅游业和国际需求推动了强劲的租金收益率。
第二级梯队：40万欧元，涵盖希腊大部分地区，包括塞萨洛尼基、克里特岛、罗德岛、科孚岛、伯罗奔尼撒半岛以及雅典市中心以外的郊区等热门目的地。
第三级和第四级（25万欧元）是最经济实惠的入门途径。商住两用是指购买商业地产（例如办公楼或仓库）并将其改建为住宅用途。
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