近几年，随时希腊黄金签证的越来越火，希腊的房产投资因此也收到了很多人的青睐。希腊移民不仅申请条件简单，还能通过希腊的永居身份轻轻松松获得国内华侨生高考的机会，对于有小孩的家长来说，用希腊身份来对孩子的教育进行教育规划也是非常多投资者选择希腊的原因。
在希腊购置并持有房产，究竟每年要付多少税，这是很多购房者关心的问题。
1. 购房时一次性税费
• 产权过户税或称为交易税（Transfer Tax）：一次性支付，税率为房产“客观价值”的 3.09% 。
• 这一“客观价值”由政府参考地点、新旧、面积、用途、质量等因素计算得出，并在购买时用于税基，销售时不得低于政府的评估税基，高于评估价政府不干预。
• 增值税（VAT）：适用于新建楼盘（2025年后有建设许可的），标准税率为 24%，但目前政府出台免税政策至2025年12月31日止；2025年前的房源则通常不适用VAT，而是支付Transfer Tax 。
• 印花税、注册费、公证费、律师费等附加费用： 加起来约占房价的 5%–8% 。
2. 每年持有房产税（ENFIA）
• ENFIA（统一房地产税） 是所有房产持有者需缴纳的年度税费。包括两部分：
1）. 基础部分：每平方米 2.5 – 16 欧元/m² （取决于地段、建成年份、楼层等） 。
2）. 附加部分：当房产“课税总额”超过 €200 000 时，按**0.1%–1.15%**税率额外征收 。
• 实际年支出举例：
• 郊区房屋约每平 €3–4/m² → 100 m²房子每年约 €300–400 (欧元)。
• 使馆区、富人区中心地区物业或度假岛属区，基础费率更高，ENFIA总额可能 上千欧元/年。
3. 其他大多数地区可能年税
• 市政永续税（TAP）：约 0.025%–0.035% 房产价值 。
总结年税估算
以下是几个典型场景的参考值（仅税费）：
房型 面积 地点 基础 ENFIA 附加 ENFIA* 市政税 年合计 ENFIA + TAP；
郊区 100 m² 郊区 €300–400 — 小额 約 €300–450/年；
城市中心 100 m² 雅典市中心 €2.5×100=€250 至 €16×100=€1600 若值>200k，附加 €200–€1000+ 小额 約 €500–€2500+。
* 附加ENFIA仅在课税总额超 €200k 时适用。
总结建议
• 购房当年：一次性支出包括 Transfer Tax（3.09%）、VAT（如适用24%目前免交）、以及其他加费，通常合计 额外房价的5%–8%。第二年后降至0.1-0.2%%左右。
• 持有每年：
• 郊区小户（约100 m²）年税约 €300–500；
• 使馆区和富人居住的中心区域或大面积房产，则 €1000–3000+，甚至更高，具体视房产价格与税基而定。
从欧洲房地产市场的情况来看，2024年欧元区房价指数达到2000年欧元区成立以来的最高点，较2023年增长2%。同时，根据欧盟统计局的数据，2024年名义价格的回升伴随着大多数欧元区国家的住宅房地产交易的复苏。涨幅最大的国家是克罗地亚（10.4%）、立陶宛（9.7%）、葡萄牙（9.1%）、希腊（8.9%）、西班牙和爱尔兰（8.5%）以及荷兰（8.2%）。这些国家的租金指数涨幅也很显著，尽管幅度较小。相比之下，卢森堡、法国、芬兰、德国和奥地利的房价有所下降，但租金指数却大幅上涨。租金涨幅最大的国家是马耳他（8.9%）、葡萄牙（7.0%）和奥地利（6.7%）。
然而，在过去的12个月里，情况发生了重大变化，由于欧洲央行自2024年6月以来已八次下调基准利率，住房需求大幅增加。具体来说，存款便利利率（决定货币政策方向的利率）从最高水平4%降至如今的2%。
申根绿卡+宜居天堂，希腊正在成为中产家庭的首选
在全球化资产配置中，跨国资产配置和身份规划已成为高净值人群的重要需求，而希腊黄金签证计划(Golden Visa Program)自2013年推出以来，凭借其独特的政策优势和地理区位，迅速成为欧洲最具竞争力的投资居留项目之一。
80万欧元：适用于雅典市中心、塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托里尼等高需求地区，需购买单套120㎡以上房产。
40万欧元：适用于其他非热门地区，同样需购买120㎡以上房产。
25万欧元：仅适用于“商改住”项目（如工业建筑改住宅、历史建筑修复）。
