2025 年第一季度，马来西亚租房者和投资者迎来了一段可喜的稳定期，大多数预算等级的住宅公寓租金保持稳定，但吉隆坡的平均租金仍位居全国最高。
尽管租金相对稳定，吉隆坡租金回报仍然是马来西亚所有价位中最昂贵的租赁市场。虽然其大多数价位的租金较全国平均水平溢价不大，但在“可负担”价位方面，其溢价幅度更为显著。
各价格区间的平均月租金如下：
- 豪华型（RM7,501 及以上）：RM10,172；
- 高级（RM5,001–RM7,500）：RM6,338；
- 中端市场（2,501 令吉至 5,000 令吉）：3,409 令吉；
- 可负担（低于 RM2,500）：RM1,674。
吉隆坡可负担住房的平均租金为1,808令吉，比全国平均水平高出8%。这表明，即使是精打细算的首都租房者，也比其他地方的租房者面临更高的成本。
以稳定性为特征的市场
总体而言，租金价格表现坚挺，反映出供需平衡以及房东和租户的信心。高档住宅（租金在5,001令吉至7,500令吉之间）的租金小幅上涨，达到全国平均水平6,344令吉。
吉隆坡的高档住宅租金小幅上涨0.5%，而雪兰莪州的租金涨幅略高，为1.1%。安萨里表示，这些数字反映了专业人士和富裕租房者的持续需求，他们仍然优先考虑生活便利、空间和地理位置。
入门级方面，全国范围内2,500令吉以下的可负担租金基本保持不变。值得注意的是，雪兰莪州逆势上涨3.2%，凸显了注重成本的家庭和进入城市地区的新求职者对租房的需求不断增长。
与此同时，全国范围内，中端市场（租金从 2,501 令吉到 5,000 令吉）的租金小幅下跌了 1.4%。这一小幅调整为寻求更大或位置更佳住房的升级者打开了一扇机会之窗，同时又不会损害房东的整体收益。
安萨里表示：“虽然马来西亚的高价位租赁市场广阔，但入门级的平价房产却占据了最多的租赁份额。这理所当然，也表明租赁市场正在积极响应需求。在我们的数据中，2,500 令吉以下的租赁交易占了近九成。这凸显了马来西亚对年轻家庭和在职家庭的吸引力。”
未来展望
展望未来，在货币政策稳定和重点地区持续需求的支持下，预计未来 12 个月租赁市场将继续保持温和的增长轨迹。
鉴于马来西亚国家银行已将隔夜政策利率下调至2.75%，融资成本将略有下降，预计将提振购房者和投资者的信心。这可能会使租赁市场竞争更加激烈，房产供应增加，但也有可能因需求增加而推高租金。
尽管如此，受城市化、经济活动以及某些子市场供应量有限的推动，吉隆坡预计将在未来几个季度引领租金增长。相比之下，雪兰莪州预计将保持平稳，这得益于其更深厚的租赁基础和稳定的通勤需求。
在柔佛，与新加坡的融合日益加深，尤其是在建的RTS Link和柔佛-新加坡经济特区计划的推动下，预计将吸引新的居民和寻求收益的投资者。这些跨境开发项目或将推动租金收益率上升，尤其是在新山较新的高层开发项目中。
从全国来看，未来三个季度租金增长率预计将保持在 1% 至 3% 之间。
预期结果
根据租赁价格等级，不同细分市场的表现速度可能有所不同：
- 价格实惠：预计供应与需求基本匹配，价格将保持基本稳定。这一层级在销量上继续占据市场主导地位。
- 中端市场：受工资增长和人口向巴生谷和新山等城市中心迁移的支撑，中端市场有望温和增长。
- 高端：由于外籍人士回流和新供应受限，预计将增长 2%-4%。
- 豪华住宅：受有限的库存和富裕的租户状况的推动，预计将保持稳定。
吉隆坡的韧性核心
吉隆坡继续保持全球最昂贵租赁市场的霸主地位，得益于其强劲的基本面：高就业集中度、国际互联互通、丰富的生活方式以及日趋成熟的高层住宅市场。首都的租金不仅反映了其房地产价值，也体现了其作为马来西亚商业、文化和便利中心的地位。
重要的是，吉隆坡租金回报优势似乎可持续。尽管吉隆坡的租金溢价幅度看似较小，仅比全国大多数等级的平均水平高出1%，但其巨大的活动密度、对邻近性的需求以及中心地段的稀缺性，使得租金居高不下。
这种动态也凸显了首都租赁市场的微妙差异。虽然吉隆坡的豪华公寓价格并未大幅高于其他全球主要城市，但负担能力相对而言有所下降，预算有限的租户面临的基本成本明显更高。
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